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MUTUI PRIMA CASA

Vogliamo scrivere una nota a proposito dei mutui prima casa, dal momento che è possibile rinigoziarli. Nel giugno scorso il ministero dell’Economia e delle Finanze e l’Associazione Bancaria Italiana hanno sottoscritto una convenzione su modalità e criteri per rinegoziare  i mutui a tasso variabile stipulati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione dell’abitazione principale. Si tratta di una materia molto discussa per le ricadute che essa può avere sulle reali possibilità di mantenere gli impegni presi con gli Istituti Bancari, proteggendo il bene e l’investimento fatto per l’acquisto.

La rinegoziazione può essere condotta solo se la banca abbia aderito alla suddetta convenzione, dandone comunicazione all’Abi e se il mutuo da rinegoziare sia un mutuo a tasso variabile e a rata variabile per tutta la sua durata, stipulato o accolato, anche a seguito di frazionamento, fino al maggio 2008 compreso, per l’acquisto o la ristrutturazione dell’abitazione principale, che s’intende l’abitazione in cui il proprietario o il coniuge o i parenti entro il terzo grado o gli affini entro il secondo grado, dimorano abitualmente.

Gli istituti bancari che hanno aderito alla convenzione erano tenuti  a trasmettere la proposta di rinegoziazione in forma scritta entro il 29 agosto 2009, nel rispetto delle norme sulla trasparenza delle operazioni dei servizi bancari. La stessa proposta doveva essere inviata anche ai titolari del mutuo che entro il 28 maggio 2008 fossero risultati inadempienti rispetto alle rate del muto in essere, salvo che fosse già intervenuta la risoluzione del contratto.

La proposta di rinegoziazione deve contenere la disamina delle possibilità di intervento sul mutuo in corso da parte del cliente, consistenti in:

1. continuare a rimborsarlo secondo le condizioni iniziali
2. rinegoziare con la banca le condizioni iniziali del mutuo
3. ricorrere alla portabilità del mutuo
4. rinegoziare con la banca il mutuo nei termini della convenzione
5. avvalersi di più di una di queste possibilità, ad esempio rinegoziare secondo la convenzione e poi ricorrere alla portabilità

Nella proposta devono essere presenti tutti gli elementi che consentano al titolare del mutuo di valutare tutti gli effetti della rinegoziazione in base alla convenzione riguardo alla riduzione dell’importo delle rate e riguardo alla durata del mutuo in funzione dei tassi d’interesse.

Se il cliente accetta la proposta, deve allegare una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà - art.47 Dpr n.445 del 28 dicembre 2000 - che attesti la presenza dei presupposti di accesso alla rinegoziazione.

Ma come funziona poi la rinegoziazione? A seguito della rinegoziazione, le rate che scadono dopo il 1° gennaio 2009 diventano a tasso fisso e sono calcolate applicando all’importo originario del mutuo (alla scadenza originaria) il tasso d’interesse risultante dalla media aritmetica dei tassi applicati secondo il contratto nel 2006.

Per i contratti stipulati dopo il 31 dicembre 2006, l’importo fisso della rata è pari a quello risultante in base ai parametri per il calcolo della prima rata di ammortamento successiva alla stipula del mutuo. La differenza tra l’importo della rata docuta secondo il piano di ammortamento originario e quello nuovo derivante dall’atto di rinegoziazione si addebbita in un conto di finanziamento accessorio e produce interesse, capitalizzati ogni anno, al tasso annuo più favorevole per il cliente tra quello ottenuto in base al tasso Irs a 10 anni di uno spread di 0.5% e quello previsto da contratto, entrambi determinati alla data di rinegoziazione. Nel conto di finaziamento accessorio si addebitano anche eventuali rate scadute e non pagate prima del maggio 2008.

La rinegoziazione del mutuo e la sua  portabilità sono esenti da imposte e tasse. La banca o l’intermediario non possono chiedere costi aggiuntivi o commissioni, nè può esigere il pagamento delle eventuali rate aggiuntive finali.

In caso di estinzione anticipata del mutuo oggetto di rinegoziazione, non devono essere applicati penali o costi accessori.

Alla scadenza iniziale del mutuo è necessario valutare l’andamento del conto accessorio, in cui può risultare o meno un debito a carico del contraente del mutuo. Il debito può risultare quando, tra la rinegoziazione e la scadenza originaria, i tassi d’interesse sono aumentati, o sono diminuiti, ma non in misura tale da annullare il beneficio acquisito dal cliente con il passaggio alla rata fissa. In questo casa la rata del mutuo viene estesa e il debito residuo viene rimborsato con rate aggiuntive.

Se nel conto accessorio non risultano debiti per completare il rimborso del mutuo si torna alla rata variabile prevista dal mutuo orginale, se appare più favorevole rispetto al quella determinata con la rinegoziazione in importo fisso.