Quali sono i criteri di calcolo dei millesimi di ogni condomino in un condominio? Il Codice Civle (art.68) si limita ad affermare che i millesimi esprimono il valore degli appartamenti rapportato a quello dell’edificio e che non va tenuto conto nè del canone di locazione nè di miglioramenti nè dello stato di manutezione degli alloggi. Due circolari del Ministero dei Lavori Pubblici danno un metodo di rilevamento, con lo scopo di regolare la stesura delle tabelle per gli alloggi costruiti con contributi statali dalle cooperative edilizie. Si tratta nello specifico della circolare del 26 marzo 1966 n.12480 aggiornata da quella del 26 marzo 1993 n.2945. Nulla vieta però ad un perito addetto al calcolo di utilizzare metodi diversi, prchè siano motivati.

Si parte dal calcolo dei metri quadri calpestabili di ciascun locale di un alloggio. Questa superficie, detta superficie reale, si moltiplica per coefficienti pari a 1 o di valore inferiore, per arrivare alla definizione di una superficie virtuale. Camere e soggiorno vengono moltiplicate per il coefficiente 1, tutti gli altri sono inferiori, pertanto la superficie virtuale è sempre minore della reale.

Esistono però 6 tipi di coefficienti:

  • DESTINAZIONE DEI LOCALI
  • PIANO
  • ORIENTAMENTO
  • PROSPETTO
  • LUMINOSITA’
  • FUNZIONALITA’ GENERALE

La destinazione da un valore maggiore a soggiorno, camere e studi e da minor valore ai locali di servizio e alle superficie accessorie come balconi e terrazzi.

Il piano avvantaggia nei condomini con ascensori quelli medi, con un calo per gli ultimo, dal momento che nel sottotetto subisce perdite di calore. Hanno uno svantaggio più consistente piano terra e piano rialzato. Se non c’è l’ascensore il calore di valore si verifica dal secondo piano in poi.

La posizione premia l’esposizione tra sud-est e sud ovest.

Il prospetto distingue tra vedute su giardini  o su strade principali, favorite rispetto a quelle su cavedi o chiostrine. L’affaccio su strada è ancora distinto in base al tipo di strada:arteria trafficata a strada tanquilla.

Il coefficiente di luminosità si considera solo se nel palazzo le finestre hanno dimensioni molto diverse tra appartamento e appartamento.

Il coefficiente di funzionalità generale è un correttivo per situazioni particolarissime, come potrebbe essere l’altezza dei locali inferiore o superiore alla media.

Di seguito i coeficienti per i 6 parametri appena descritti.

DESTINAZIONE

COEFFICIENTE

Camere e soggiorno 1
Soggiorno + angolo cottura 0,97
Servizi – cucina, bagno, latrina, ripostiglio 0,9
Corridoi, disimpegni 0,8
Logge racchiuse da 3 pareti 0,5-0,35
Cantine e soffitte di sgombero 0,45 – 0,3
Balconi coperti 0,3
Balconi scoperti 0,25
Terrazzi a livello 0,22
Giardini e aree di rispetto privati 0,15 – 0,1
Box singoli 0,5
PIANO COEFFICIENTE (con ascensore) COEFFICIENTE (senza ascensore)
Seminterrato 0,75 1
Terreno 0,85 1
Rialzato 0,90 1
Primo 0,95 Da 0,99 a 0,9 a scalare secondo il piano
Dal secondo al penultimo 1
Ultimo sotto terrazzo 0,97 0,87
Ultimo sotto tetto 0,98 0,88
ORIENTAMENTO COEFFICIENTE
SUD/EST-SUD/OVEST 1 – 0,97
NORD/EST-SUD/EST; NORD/OVEST-SUD/OVEST 0,97-0,90
NORD/OVEST-NORD/EST 0,9 – 0,8
Ambienti senza finestre 0,75
PROSPETTO COEFFICIENTE
Su giardini, vedute panoramiche, strade 1 – 0,95
Su zone di rispetto 0,90-0,85
Su cortili 0,85
Su chiostrine 0,8
Ambienti senza finestre 0,75
LUMINOSITA’ Rapporto tra sup. finestre/pav. COEFFICIENTE
Spazi aperti da 0 ≥ 1/6 1
1/7 0,965
1/8 0,940
1/9 0,920
1/10 0,9
FUNZIONALITA’ COEFFICIENTE
Valutazione discrezionale Da 1 a 0,9

Per calcolare la superficie virtuale del proprio appartamento a questo punto è molto facile. basta moltiplicare i metri quadri di ogni stanza per ognuno dei coefficienti corrispondenti. Per un soggiorno (1) di 20 mq, di un appartamento al  piano  terra di un edificio senza ascensore (1), esposto a Nord Ovest (0,9), con vista su cortile (0,85), ha una superficie virtuale di

S= 20mqx1x1x0,9×0,85 =15,3mq

(Non calcoliamo l’illuminazione ipotizzando finestre tutte uguali)

Per arrivare poi ai millesimi si deve conoscere la superficie di tutti gli altri alloggi del condominio. Grazie a queste tabelle potrete quanto meno confrontarvi con quanto eseguito da un perito addetto alla stima dei millesimi. Ottenute le superfici virtuali di tutti gli appartamenti, queste vanno sommate per ottenere le superfici virtuali ad uso privato dei condomini di tutto lo stabile. I millesimi si ricaveranno dalla seguente formula:

(S:T) x1000 =millesimi di ogni appartamento

con:

S= superficie virtuale di ogni appartamento

T= somma delle superfici virtuali di tutti gli appartamenti