Le vostre richieste in merito alla possibilità di ampliamento sono sempre tante, soprattutto nei condomini, dove gli spazi sono ridotti e si ha effettivamente bisogno di una stanza in più. Il Piano Casa Lazio è stato visto e rivisto e una circolare di questi giorni chiarisce un po’ la cosa.

Gli ampliamenti di edifici uni-plurifamiliari sono ammessi entro il limite del 20% della preesistenza, col massimo di 70 mq per l’intero edificio “e, comunque, per ciascuna unità immobiliare dell’edificio, dotata di specifica autonomia funzionale”.
Prima di chiarire come opera il doppio limite del 20% e dei 70 mq massimi, cosa s’intende per “edificio” e per “unità immobiliare dell’edificio, dotata di specifica autonomia funzionale”?
La definizione di “edificio” è suggerita direttamente dalla norma, che rinvia alla circ. Min. Lav. Pubbl. 23 luglio 1960, n. 1820, secondo cui “Per fabbricato o edificio si intende qualsiasi costruzione coperta, isolata da vie o da spazi vuoti, oppure separata da altre costruzioni mediante muri che si elevano, senza soluzione di continuità, dalle fondamenta al tetto; che disponga di uno o più liberi accessi sulla via, e possa avere una o più scale autonome. Per fabbricato o edificio residenziale si intende quel fabbricato urbano o rurale, destinato per la maggior parte (cioè il più della cubatura) ad uso di abitazione”.
Per l’unità immobiliare con specifica autonomia funzionale deve, invece, intendersi porzione di fabbricato o la singola unità immobiliare con accesso autonomo dall’esterno del fabbricato.

Detto ciò, sono possibili due distinte ipotesi di ampliamento di edifici residenziali:

a) l’edificio unifamiliare sarà ampliabile fino al 20% della preesistenza e, comunque, entro il limite massimo complessivo di 70 mq riferito all’intero edificio;
b) l’edificio plurifamiliare sarà ampliabile fino al 20% della preesistenza col limite massimo di 70 mq “per ciascuna unità immobiliare dell’edificio, dotata di specifica autonomia funzionale”, come sopra definita.
Viene poi specificato che per gli edifici costituiti da più unità immobiliari, la percentuale del 20% della preesistenza  è applicabili proporzionalmente alle singole unità e gli ampliamenti devono essere realizzati sulla base di un progetto unitario, riguardante l’intero edificio, ad eccezione del caso in cui l’ampliamento fino al 20 per cento della
volumetria o della superficie utile esistente, è applicabile integralmente alla singola unità immobiliare”.
I proprietari delle singole unità immobiliari residenziali, non dotate di specifica autonomia funzionale, possono accordarsi di concentrare l’intero incremento ammissibile, pari al 20% delle preesistenze costituite dalle singole unità, in un unico ampliamento, realizzabile su parti comuni dell’edificio (terrazza condominiale, lastrico solare, giardino comune. etc), col limite massimo complessivo di 70 mq, anche creando una nuova unità immobiliare
oppure ripartendo tale superficie proporzionalmente per ciascuna unità immobiliare costituente l’edificio stesso.
In tal caso occorrerà comunque procedere mediante progetto unitario, che la norma impone, costituito da elaborati grafici e fotografici rappresentanti l’ante ed il post operam del prospetto della facciata interessata dall’intervento, al fine di definire la complessiva incidenza dell’intervento stesso sull’edificio, tenendo conto delle caratteristiche formali e tipologiche del fabbricato.
Tutto quanto sopra chiarito vale, ovviamente, anche se i proprietari delle singole unità immobiliari costituenti l’edificio hanno convenuto di concentrare le proprie quote di ampliamento in un intervento unitario, che può essere realizzato “in aderenza, adiacenza al corpo di fabbrica”, ma se ciò è impossibile o pregiudica l’armonia estetica del fabbricato esistente, anche con la “realizzazione di un corpo edilizio separato di carattere accessorio e pertinenziale”.

In proposito è bene rammentare che la concentrazione dei diritti di ampliamento espressi dalle singole unità immobiliari è sicuramente possibile attraverso atti pubblici di cessione di tali diritti edificatori.
I proprietari delle singole unità immobiliari residenziali, dotate di specifica autonomia funzionale, possono altresì decidere di realizzare, ognuno per sé e nell’ambito della singola unità immobiliare, l’ampliamento della propria porzione immobiliare per quanto a ciascuna spettante, ossia, in ragione del 20% della volumetria o superficie della propria preesistente unità come definita precedentemente e col limite massimo di 70 mq.
Ovviamente, la predisposizione di un progetto unitario non sarà necessaria neanche in caso di interventi a carico delle singole unità immobiliari che non incidono sul decoro architettonico
dell’immobile e non riguardano parti comuni, ossia – ad esempio – se si decide di ampliare le singole unità immobiliari creando superfici soppalcate totalmente interne alle unità stesse.
Allo stesso modo non si richiede la predisposizione di un progetto unitario per gli interventi da realizzare su abitazioni plurifamiliari a schiera o su abitazioni plurifamiliari che siano “separate da altre costruzioni mediante muri che si elevano, senza soluzione di continuità, dalle fondamenta al tetto e che dispongano di uno o più liberi accessi sulla via” (edifici bi-tri-quadripenta familiari, etc., per cui ricorrano i predetti requisiti).